拿地起来了,行业才真的回暖了 天天观热点
引言
进入3月以来,市场对地产最关注的问题,莫过于行业回暖是否有可持续性。
目前来看,销售的小阳春可以期待,融资方面三支箭支持,虽然很多尚在空中,但是也有十几家房企受益,发行了债券。唯有拿地领域,仍然让人担忧,目前肉眼可见的改善也仅仅是部分城市出现点状回暖,整体上仍然是国企托底的格局。
(资料图)
而从行业的链条来看,拿地的改善是整体行业回暖确认的必要条件,供给端的问题不解决,需求端的回暖和银行的预期改善也无法持续。那么问题来了,拿地何时能起来?如何认识新格局下的房企拿地?
本文将为您解读当前房企拿地的变化趋势,并为您预判整个行业的回暖节奏。
①丨拿地改善的重要性
- 拿地改善是行业修复的必要条件
主持人:
最近市场都在关注地产行业的回暖,乐观者认为市场改善趋势明显,地产公司现金流恢复指日可待,悲观者认为市场回暖不可持续,地产行业在2023年仍然面临极大压力。
而在所有的市场讨论中,投资人对地产销售的高频数据十分关注,也密切跟着一切地产融资相关的新闻,但是普遍对于拿地的改善没有太多预期。除了2月集中供地,部分城市有民企拿地,其他大部分房企拿地的新闻并没有对市场产生直接的影响。
您究竟是怎么看待这个问题的?拿地改善的重要性怎么样呢?
在我看来,销售改善是表,资金改善是里,而表里之间,后续是靠供给端,包括拿地和开工来维系的。
因为拿地其实综合反映了房企对未来销售的预期,对未来政策的预判,对资金环境的分析,对自身资金周转的安排。
从销售端来看,目前很多城市都是二手房热度远高于一手房,一方面反映了买房者对新房未来停工烂尾的担忧,另一方面,很多城市民营房企拿地不足,国企地产又不着急开发周转,导致很多地产困境的城市,比如郑州,在新房端都变得一房难求。
纯民企的新房仍然担忧烂尾,而城投拿的地后续又很难快速形成可售货值。因此,如果拿地端维持现状,没有改善,整个销售回暖,会持续反映出新房二手房的热度差异,新房市场也始终难以在推货上维持可持续性。
- 融资政策的落地,也需要拿地改善配合
主持人:
您说销售改善是表,那资金改善就是里。既然拿地的回暖,影响了表层销售改善的持续性,那么资金改善,融资支持政策的落地,是否也需要拿地回暖的支持?
当然,因为我们知道,目前地产融资,仍然是信贷为主。
整体地产开发贷规模12万亿左右,占整体融资的规模的一大半。
而地产的信贷,目前为止仍然不能直接补充流动性,而是需要依托于项目,满足四证齐全、自有资金25%、二级开发资质。所以不拿地,就没有对地产信贷的抓手,无法落实融资。
很多朋友会质疑,地产公司发债和股权融资,也没听说需要落实到项目端,为什么我们仍然认为拿地改善是为融资落地提供抓手呢?
我们来看,目前民营企业的发债,基本上是依托于中债增信的担保,而中债增信的担保,基本上是要提供抵押物,实际抵押率从40%到70、80%不等,而抵押的资产也是商业不动产。
一个公司,特别是之前专注住宅方向的公司,可抵押的资产也是有限,如果拿地不恢复,就更没有补充提供抵押物的能力,在当前的环境下更谈不上推进发债。
而股权融资方面,我们看到最近推出了不动产私募投资基金的方案,核心重点释放了存量住宅项目,但是要求取得五证(国有土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证、预售证)。
后续如果没有拿地的恢复,存量住宅不动产基金,也只能停留在纾困功能上。
- 拿地改善是行业回暖真正的右侧指标
主持人:
所以在您看来,拿地改善是一个真正直观的指标?
在我看来,拿地改善就是整个地产行业改善的右侧标志。
之前地产行业的三重压力:需求收缩、供给冲击和预期转弱,最终会落实到拿地压力上,因为拿地同时反映了对需求端销售预测,预期端银行资金到位的考量和供给端的核心。
目前在融资端和销售端的放松政策,只有形成合力,才能带来拿地的改善。
而拿地本身的变化,才构成行业真正的拐点。我们回顾过往,地产行业大的投资机会出现,动因往往是在拿地端出现明显的改善。
比如2021年8月份开始的央企地产行情,就是因为2021年第二轮集中供地开始改善条件,减少竞配建要求。
②丨拿地趋势的宏观、中观和微观表现
- 如何从宏观、中观、微观角度理解拿地改善趋势?
主持人:
那站在3月初的时间点,房企拿地的趋势是怎样的?宏观、中观、微观分别有什么表现?
首先我们从宏观来看,当前一个核心的问题,就是地产的模式转型,之前“高周转、高杠杆、高负债”的三高模式不可持续,依靠非标融资和低标准预售推动的行业,开始发生大的变化,规模以上房企有几十家出现展期、违约,原本一个项目2年就可以完成的资金周转,现在可以要拖长。
而政府层面多次发声,说是要“大力推进现房销售”,一样是给行业带来很多变化。
我们从数据上看,2020年,地产行业尚未发生大变局的时候,中指研究院拿地20强房企里,有12家民企,4家公众企业,4家纯央企。
而我们再看2023年1-2月这些企业的变化,仅有2家进入拿地百强。而原本行业的排名第一恒大,在2022年的销售同比下降超过90%。
在整个行业信用风险尚未出清的背景下,我们要清晰地认识到:拿地好转不在于整个市场的拿地金额恢复到2021年之前,也不是已经展期、违约的房企恢复正常拿地,而是整个住宅土地市场,恢复市场化拿地,由市场化的、正常开发推货的房企成为拿地主流,进一步减少城投平台的托底式拿地。
基于此,未来销售排行榜上靠前的房企,其持续经营和核心竞争力,一定有赖于拿地。而宏观层面房地产行业的改善,一定是以拿地改善为必要条件。
而在中观层面,很多房企之所以不敢拿地,并不是担心自己卖不出去房,也不是躺平不想新增施工,而是因为地产模式大变革,整个项目-资金之间的周转变慢。
在融资仍然承压的背景之下,房企拿地积极性始终难以修复。所以我们看到,即使集中供地的条款改善,供应的土地位置优化,但是民企拿地仍然没有热情。
另外,到目前为止,三支箭政策的落地,仍然存在很多桎梏。政策落地效果受限,也在行业中观层面影响了房企拿地的热情。
最后谈一谈微观层面的趋势。微观层面我讲一个细节问题。由于集中供地的推进,以及整个行业销售压力增大,房企的现金流吃紧,现在对于个体的地块,对于房企来讲容错率大大降低,拿错一块地,对未来房企的经营性现金流负面影响就更大。
所以在这个背景下,拿地的积极度下降,后续的周转和变现,就处处都让房企犹豫。
③丨各地信号:从北京、杭州和郑州看拿地趋势
- 北京、杭州和郑州对中国房企拿地有信号意义
主持人:
2023年的集中供地,出现了一些点状回暖,民企拿地的意愿上升,但是城市之间的分化仍然很大。专家您怎么看待这个问题?各地的市场都有哪些信号?
在我看来,观察拿地改善的节奏,就要关注三个城市:北京、杭州、郑州。
北京的拿地情况,很大程度上代表了政策的趋势,毕竟北京是中国政策资源最密集的地区,北京的地产市场确实也是更偏向于政策市。
今年2月8日,北京进行去年第五轮集中供地的收官,总共出让6宗地块,确认土地出让收入122.52亿元。在此次竞拍中,越秀、建发、厦门国贸等原本大本营在南方的房企,都开始积极在北京布局,而这些房企也基本上是当地的地方国企。
从这个角度,我们可以从北京的拿地竞争中,看出来当前最强势的房企,是地方国企,而且可以看到这些房企在全国布局的拓展。
其次我建议关注杭州,因为杭州是二线城市的代表,也是全国市场化楼市表现最好的城市之一。
今年2月7日开拍的杭州2022年第五批集中供地,吸引了包括滨江、中海、保利、华润、万科、建发、越秀、招商、伟星、绿城、钱江、中天、兴耀、大家、北京科技园建设等40余家房企抢夺,最终5宗地块全部成交,收金89.57亿元。
其中,大家房产(杭州城建开发集团)、杭州本土民企兴耀地产溢价或底价各拿下一块地。从杭州的情况,我们发现,重点地块、涉及TOD概念的地块,受到了市场追捧。
本地的中小民企,也有不错的表现。通过杭州,我们可以发现整体市场化拿地的趋势。杭州土地市场的回暖,也是整体地产行情改善的重要信号。
最后我建议大家关注郑州。
因为郑州是保交楼的重中之重,之前大量的烂尾楼对市场信心冲击很大。
而今年郑州的集中供地,整体上波澜不惊,10宗地出让,1宗流拍。
市场最关注的点,在于已经发生信用风险的建业,开始出手拿地。
在我看来,建业的拿地体现了针对企业纾困的“救企业”。而郑州当前新房市场的缺货,也值得注意,只有后续房企拿地正常,郑州供给需求的矛盾才可以得到解决。
④丨拿地何时能起来?
- 拿地与整体地产改善的节奏预判
主持人:
感谢专家!今天您针对拿地的讲解十分精彩,您能帮我们总结一下今天的重点吗?我们最关心的问题,那就是拿地何时能起来?
今天核心的思路,就是点明:
1. 拿地不起,销售不可持续;
2. 拿地不起,融资没有抓手;
3. 拿地恢复是地产改善的右侧;
4. 宏观层面要理解,拿地改善不是看数据同比,而是看销售靠前的房企,拿地是否正常化;
5. 中观层面,行业资金周转变慢,政策落地也有桎梏;
6. 微观层面:拿地容错率低,影响房企拿地积极性;
7. 在城市上,关注北京——政策信号;杭州——市场信号;郑州——纾困进展。
对于拿地改善的节奏和进展判断,我预判拿地整体改善应该是在三季度的事情了,落后于整体销售进度的改善。整体上,对于销售改善的进展和持续性偏乐观,就需要找到拿地改善的信号和证据。
来源:崇山论市 已获得授权,向原作者表示感谢!
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